Mittwoch, 1. August 2012

Grundstückserwerber muss fällige Mietsicherheiten an Mieter zurückzahlen

Endet ein Mietverhältnis, muss der aktuelle Eigentümer und Vermieter eines Grundstücks die Mietkaution an den Mieter zurückzahlen. Dies gilt auch dann, wenn der jetzige Eigentümer das Haus in der Zwangsversteigerung erworben und der frühere insolvente Eigentümer die Mietsicherheit zwar vom Mieter erhalten, aber nicht insolvenzfest auf einem Sonderkonto angelegt hatte. Ob der Ersteigerer der Immobilie den Kautionsbetrag erhalten hat, spielt dabei keine Rolle.

Diese Entscheidung hat der Bundesgerichtshof getroffen. Damit hat das Gericht seine bisherige Rechtsprechung geändert. Bisher stand dem Mieter erst dann ein Rückzahlungsanspruch der Mietkaution zu, wenn der neue Eigentümer seinerseits seinen Anspruch gegenüber dem vorherigen Eigentümer geltend machen konnte. Nunmehr geht auf den Erwerber eines vermieteten Grundstücks die Verpflichtung zur Rückzahlung der Mietsicherheit an den Mieter kraft Gesetzes auch dann über, wenn der insolvent gewordene Voreigentümer die vom Mieter erhaltene Sicherheit nicht getrennt von seinem sonstigen Vermögen angelegt hatte. Ein Immobilienerwerber übernimmt damit auch das Insolvenzrisiko des früheren Vermieters, wenn dieser die Mietsicherheit weder insolvenzfest angelegt noch an den Erwerber ausgehändigt hat.

Dies hat zur Konsequenz, dass bei einem Immobilieninvestment Mietsicherheiten so lange als zusätzlicher Kaufpreis anzusehen sind, bis diese dem Erwerber übergeben oder ausgezahlt werden.

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