Ein Mieter muss dem Vermieter nur dann Zutritt zur gemieteten Wohnung gewähren, wenn es hierfür einen sachlichen Grund gibt. Eine im Mietvertrag enthaltene Formularklausel, die dem Vermieter ein Recht zum Betreten der Mietsache ganz allgemein “zur Überprüfung des Wohnungszustands” einräumt, ist wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam. Diese Entscheidung hat der Bundesgerichtshof getroffen.
In dem vom Gericht entschiedenen Fall besuchte der Vermieter vereinbarungsgemäß den Mieter, um neu installierte Rauchmelder in Augenschein zu nehmen. Bei dieser Gelegenheit versuchte der Vermieter gegen den Willen des Mieters weitere Zimmer ohne Rauchmelder zu besichtigen. Als der Vermieter der Aufforderung zum Verlassen der Mietsache nicht nachkam, trug der Mieter ihn vor die Haustür. Daraufhin kündigte der Vermieter das Mietverhältnis fristlos und begehrte mit der erhobenen Klage die Wohnungsräumung. Das Gericht gab dem Mieter Recht. Die Kündigung war unwirksam. Die Mietparteien hatten vereinbart, dass der Vermieter die Räume mit den Rauchmeldern besichtigen durfte. Zu einer weiteren eigenmächtigen Besichtigung war er nicht berechtigt. Indem der Vermieter gegen den Willen des Mieters eine Besichtigung weiterer Räume vornehmen wollte, hat er das Hausrecht des Mieters verletzt.
Während der Dauer eines Mietverhältnisses steht dem Mieter das alleinige und uneingeschränkte Gebrauchsrecht an der Mietsache zu. Angesichts der Gesamtumstände, insbesondere des vorangegangenen pflichtwidrigen Verhaltens des Vermieters, war das mit der Kündigung beanstandete Verhalten des Mieters keine so gravierende Pflichtverletzung, dass dem Vermieter nicht zugemutet werden konnte, das Mietverhältnis fortzusetzen. Klauseln, die ein Betretungsrecht vor Beendigung des Mietverhältnisses wegen einer Nachvermietung oder bei einem möglichen Verkauf vorsehen, dürften jedoch weiterhin zulässig sein.
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