Geschenke an Geschäftsfreunde

Zum Jahresende ist es üblich, Geschenke an Geschäftsfreunde zu verteilen. Deshalb sind für den Abzug dieser Aufwendungen als Betriebsausgaben die nachfolgenden Punkte von großer Bedeutung:

• Geschenke an Geschäftsfreunde sind nur bis zu einem Wert von 35 € netto ohne Umsatzsteuer pro Jahr und pro Empfänger abzugsfähig.
• Nichtabziehbare Vorsteuer (z. B. bei Versicherungsvertretern, Ärzten) ist in die Ermittlung der Wertgrenze mit einzubeziehen. In diesen Fällen darf der Bruttobetrag (inklusive Umsatzsteuer) nicht mehr als 35 € betragen.
• Es muss eine ordnungsgemäße Rechnung vorhanden sein, auf der der Name des Empfängers vermerkt ist. Bei Rechnungen mit vielen Positionen sollte eine gesonderte Geschenkeliste mit den Namen der Empfänger sowie der Art und der Betragshöhe des Geschenks gefertigt werden.
• Schließlich müssen diese Aufwendungen auf ein besonderes Konto der Buchführung „Geschenke an Geschäftsfreunde“, getrennt von allen anderen Kosten, gebucht werden.

Überschreitet die Wertgrenze sämtlicher Geschenke pro Person und pro Wirtschaftsjahr den Betrag von 35 € oder werden die formellen Voraussetzungen nicht beachtet, sind die Geschenke an diese Personen insgesamt nicht abzugsfähig.

Kranzspenden und Zugaben sind keine Geschenke und dürfen deshalb auch nicht auf das Konto „Geschenke an Geschäftsfreunde“ gebucht werden. In diesen Fällen sollte ein Konto „Kranzspenden und Zugaben“ eingerichtet werden.

Unternehmer haben bei betrieblich veranlassten Sachzuwendungen und Geschenken die Möglichkeit, eine Pauschalsteuer von 30 % zu leisten. Um bei hohen Sachzuwendungen eine Besteuerung mit dem individuellen Steuersatz des Empfängers zu gewährleisten, ist die Pauschalierung ausgeschlossen, soweit die Aufwendungen je Empfänger und Wirtschaftsjahr oder je Einzelzuwendung 10.000 € übersteigen. Die Zuwendungen sind weiterhin aufzuzeichnen, auch um diese Grenze prüfen zu können.

Als Folge der Pauschalversteuerung durch den Zuwendenden muss der Empfänger die Zuwendung nicht versteuern. In einem koordinierten Ländererlass hat die Finanzverwaltung zur Anwendung dieser Regelung Stellung genommen. Danach ist u. a. Folgendes zu beachten:

·       Grundsätzlich ist das Wahlrecht zur Anwendung der Pauschalierung der Einkommensteuer für alle innerhalb eines Wirtschaftsjahres gewährten Zuwendungen einheitlich auszuüben. Es ist jedoch zulässig, die Pauschalierung jeweils gesondert für Zuwendungen an Dritte (z. B. Geschäftsfreunde und deren Arbeitnehmer) und an eigene Arbeitnehmer anzuwenden.

• Streuwerbeartikel (Sachzuwendungen bis 10 €) müssen nicht in die Bemessungsgrundlage der Pauschalierung einbezogen werden, werden also nicht besteuert.
• Bei der Prüfung, ob Aufwendungen für Geschenke an einen Nichtarbeitnehmer die Freigrenze von 35 € pro Wirtschaftsjahr übersteigen, ist die übernommene Steuer nicht mit einzubeziehen. Die Abziehbarkeit der Pauschalsteuer als Betriebsausgabe richtet sich danach, ob die Aufwendungen für die Zuwendung als Betriebsausgabe abziehbar sind.
• Der Unternehmer muss den Zuwendungsempfänger darüber informieren, dass er die Pauschalierung anwendet. Eine besondere Form ist dafür nicht vorgeschrieben.

Der Bundesfinanzhof hat entschieden, dass die Vorschrift voraussetzt, dass Zuwendungen oder Geschenke dem Empfänger im Rahmen einer der Einkommensteuer unterliegenden Einkunftsart zufließen. Die Norm begründet keine weitere eigenständige Einkunftsart, sondern stellt lediglich eine besondere pauschalierende Erhebungsform der Einkommensteuer zur Wahl.

Die Pauschalierungsvorschriften

• erfassen nur solche betrieblich veranlassten Zuwendungen, die beim Empfänger dem Grunde nach zu einkommensteuerbaren und einkommensteuerpflichtigen Einkünften führen und begründen keine weitere eigenständige Einkunftsart,
• erweitern nicht den einkommensteuerrechtlichen Lohnbegriff, sondern stellen lediglich eine pauschalierende Erhebungsform der Einkommensteuer zur Wahl und beziehen sich auf alle Geschenke an Geschäftsfreunde, und zwar unabhängig davon, ob ihr Wert 35,00 € überschreitet oder nicht.

Nach einer Verfügung der Oberfinanzdirektion Frankfurt am Main müssen bloße Aufmerksamkeiten (Sachzuwendungen aus Anlass eines besonderen persönlichen Ereignisses, wie Geburtstag, Jubiläum) mit einem Wert bis zu 40 € (inklusive Umsatzsteuer) nicht mehr in die Bemessungsgrundlage der Pauschalsteuer einbezogen werden.

Wegen der Kompliziertheit der Vorschrift sollte in Einzelfällen der Steuerberater gefragt werden.

Behandlung von Aufwendungen für Arbeitnehmer bei Betriebsveranstaltungen

Aufwendungen für im überwiegend betrieblichen Interesse des Arbeitgebers durchgeführte Betriebsveranstaltungen dürfen pro Arbeitnehmer nicht mehr als 110 € inklusive Umsatzsteuer betragen. Außerdem dürfen maximal zwei Betriebsveranstaltungen pro Jahr durchgeführt werden. Wird die Freigrenze von 110 € überschritten, ist der Gesamtbetrag als Arbeitslohn zu versteuern.

Bei der Berechnung der Freigrenze sind jedoch nur solche Kosten des Arbeitgebers einzubeziehen, die geeignet sind, beim Arbeitnehmer einen geldwerten Vorteil auszulösen. Das sind nur solche Leistungen, die die Teilnehmer unmittelbar konsumieren können:

• Kosten für die Ausgestaltung der Betriebsveranstaltung - insbesondere Mietkosten und Kosten für die organisatorischen Tätigkeiten eines Eventveranstalters - sind grundsätzlich nicht zu berücksichtigen.
• Die zu berücksichtigenden Kosten können zu gleichen Teilen auf die Gäste aufgeteilt werden, sofern die entsprechenden Leistungen nicht individualisierbar sind. Aufzuteilen ist der Gesamtbetrag dabei auch auf Familienangehörige, sofern diese an der Veranstaltung teilgenommen haben.

Der auf die Familienangehörigen entfallende Aufwand ist den Arbeitnehmern bei der Berechnung, ob die Freigrenze überschritten ist, jedoch nicht mehr zuzurechnen.

Der Arbeitgeber kann diesen Arbeitslohn pauschal versteuern. Dies gilt allerdings nur dann, wenn die Teilnahme an der Veranstaltung allen Arbeitnehmern offen stand.

Der Bundesfinanzhof hat die Auffassung der Finanzverwaltung bestätigt, dass es nicht auf die Dauer der Veranstaltung ankommt. Die Veranstaltung kann sich also auch über zwei Tage (mit Übernachtung) hinziehen.

Bei den am Ende eines Jahres üblichen Weihnachtsfeiern sollte noch Folgendes beachtet werden:

• Geschenkpäckchen bis zu einem Wert von 40 € inklusive Umsatzsteuer, die anlässlich solcher Feiern übergeben werden, sind in die Berechnung der Freigrenze einzubeziehen.
• Geschenke von mehr als 40 € inklusive Umsatzsteuer sind grundsätzlich steuerpflichtiger Arbeitslohn und deshalb nicht bei der Prüfung der Freigrenze zu berücksichtigen. Die gezahlten Beträge können dann aber vom Arbeitgeber mit 25 % pauschal versteuert werden.
• Geldgeschenke, die kein zweckgebundenes Zehrgeld sind, unterliegen nicht der Pauschalierungsmöglichkeit und müssen voll versteuert werden.

Hinweis: Die Freigrenze von 110 € soll ab 1.1.2015 auf 150 € angehoben werden. Gleichzeitig sollen auch die auf die Begleitperson des Arbeitnehmers entfallenden Kosten in die Freigrenze von 150 € mit einbezogen werden. Reisekosten und Geschenke sollen zukünftig mit in die Kosten der Betriebsveranstaltung eingerechnet werden. Es ist dann unbeachtlich, ob die Kosten einzelnen Arbeitnehmern individuell zugerechnet werden können oder ob die Gemeinkosten der Betriebsveranstaltungen anteilig auf die Teilnehmer umgelegt werden. Außerdem muss die Teilnahme an der Betriebsveranstaltung allen Betriebsangehörigen offenstehen.

Änderungen durch das Kroatiengesetz

Verschiedene Bereiche des deutschen Steuerrechts mussten wegen des Beitritts der Republik Kroatien zur EU angepasst werden. Das sogenannte Kroatienanpassungsgesetz wurde aber auch genutzt, um weitere steuerliche Änderungen unterzubringen. Soweit nichts anderes angegeben ist, gelten die Änderungen ab dem 1.1.2015. Betroffen sind u. a. die folgenden Bereiche:

Einkommensteuergesetz

• Entschädigungen, die aufgrund eines Dienstunfalls geleistet werden, sind steuerfrei. Das gilt nun auch für Zahlungen an Personen, die während des Freiwilligen Wehrdienstes oder des Bundesfreiwilligendienstes einen Schaden erleiden, sowie für Beamte, die im zivilen Dienst einen gefährlichen Dienst ausüben.
• Werden Ansprüche aus einem von einer anderen Person abgeschlossenen Vertrag entgeltlich erworben, gehört die Differenz zwischen Versicherungsleistung und Aufwendungen für den Erwerb des Versicherungsanspruchs zu den Einkünften aus Kapitalvermögen. Die Änderung betrifft Auszahlungen für nach dem 31.12.2014 eintretende Versicherungsfälle. Die Steuerpflicht gilt nicht bei der Übertragung von Lebensversicherungen aus familien- und erbrechtlichen Gründen.
• Wiedereinführung der Fifo-Methode beim Handel mit Fremdwährungsbeträgen. Bei Anschaffung und Veräußerung mehrerer gleichartiger Fremdwährungsbeträge ist zu unterstellen, dass die zuerst angeschafften Beträge zuerst veräußert wurden.
• Die Grenzwerte für die Abgabe einer jährlichen Anmeldung der Lohnsteuer werden von 1.000 € auf 1.080 € angehoben.
• Um Unterhaltsleistungen steuerlich geltend machen zu können, muss die Identifikationsnummer der unterhaltenen Person angegeben werden. Verweigert der Empfänger die Mitteilung seiner Identifikationsnummer, kann der Zahlende diese beim Finanzamt erfragen.
• Wird vor einem Wegzug ins Ausland Privatvermögen in das Betriebsvermögen einer Personengesellschaft eingebracht und anschließend die Rechtsform mehrfach gewechselt, entfällt der Steuerzugriff. Umwandlungen nach dem 31.12.2013 bei im Ausland ansässigen Anteilseignern sind nur noch mit Aufdeckung und Besteuerung der stillen Reserven zulässig.

Umsatzsteuergesetz

• Die Steuerschuldnerschaft des Leistungsempfängers wird auf die Lieferung von Edelmetallen und unedlen Metallen sowie von Tablet-Computern und Spielekonsolen ausgeweitet.
• Aufnahme des Regelwerks Mini-one-stop-shop (MOSS), deutsch: kleine einzige Anlaufstelle (KEA): Telekommunikations-, Rundfunk- und Fernsehleistungen sowie auf elektronischem Weg erbrachte Leistungen werden am Sitzort des privaten Leistungsempfängers erbracht. Die leistenden Unternehmen müssen deshalb in einer Vielzahl von Staaten umsatzsteuerliche Erklärungspflichten erfüllen. MOSS/KEA erleichtert den Unternehmen die praktische Handhabung, indem nur ein Datensatz an das Bundeszentralamt für Steuern übermittelt werden muss (besonderes Besteuerungsverfahren). MOSS/KEA gilt ab dem 1. Oktober 2014, ist aber erstmals für Besteuerungszeiträume ab dem 1.1.2015 anzuwenden.
• Der ermäßigte Umsatzsteuersatz gilt auch für Hörbücher.
• Eingliederungsleistungen und Leistungen zur aktiven Arbeitsförderung sowie vergleichbare Leistungen, die eng mit der Sozialfürsorge und der sozialen Sicherheit verbunden sind, werden von der Umsatzsteuer befreit.

Gewerbesteuergesetz

• Auch Einrichtungen ambulanter Rehabilitation werden von der Gewerbesteuer freigestellt.

Mindestlohn ab 1.1.2015

Durch das im Juli 2014 verabschiedete so genannte Tarifautonomiestärkungsgesetz wird ab dem 1.1.2015 grundsätzlich ein gesetzlicher Mindestlohn von 8,50 € eingeführt. In den ersten beiden Jahren kann in einzelnen Branchen über Tarifverträge davon noch abgewichen werden; ab dem 1.1.2017 gilt der Mindestlohn dann ausnahmslos.

Nachfolgend die wichtigsten Informationen hierzu:

• Ab dem 1.1.2015 gilt grundsätzlich für in Deutschland tätige Arbeitnehmerinnen und Arbeitnehmer ein Mindestlohn von 8,50 €, z. B. auch für ausländische Beschäftigte, Saisonarbeiter, Minijobber und Praktikanten.
• Personen, die sich in einer Berufsausbildung befinden, erhalten keinen Mindestlohn. Ihre Entlohnung wird weiterhin durch das Berufsausbildungsgesetz geregelt.
• Der Mindestlohn wird ab 1.1.2017 alle zwei Jahre angepasst. Über die Höhe der Anpassungen berät eine Kommission der Tarifpartner.
• Bis zum 31.12.2016 sind Löhne unter 8,50 € nur erlaubt, wenn ein entsprechender Tarifvertrag dies vorsieht und durch Rechtsverordnung auf der Grundlage des Arbeitnehmer-Entsendegesetzes oder des Arbeitnehmerüberlassungsgesetzes für allgemein verbindlich erklärt wurde.
• Zeitungszusteller erhalten im Jahr 2015 mindestens 75 % des Mindestlohns, im Jahr 2016 mindestens 85 %, im Jahr 2017 mindestens 8,50 € und ab dem Jahr 2018 den Mindestlohn ohne Einschränkung.
• Bei Langzeitarbeitslosen kann der Arbeitgeber in den ersten sechs Monaten nach Wiedereinstieg in den Arbeitsmarkt vom Mindestlohn abweichen.

Abziehbare Beiträge zur Basiskrankenversicherung – Minderung durch Beitragsrückerstattungen

Kranken- und Pflegeversicherungsbeiträge für den Steuerbürger, für den Ehegatten oder eingetragenen Lebenspartner sowie für jedes Kind, für das ein Kinderfreibetrag oder Kindergeld zusteht, sind ab 2010 in vollem Umfang als Sonderausgaben abziehbar. Für Krankenversicherungsbeiträge gilt dies nur für die Beiträge zur sog. Basisabsicherung (Beiträge für Leistungen, die der gesetzlichen Krankenversicherung entsprechen). Besteht ein Anspruch auf Krankengeld, vermindert sich der abzugsfähige Beitragsaufwand um 4 %. Beitragsrückerstattungen mindern in dem Kalenderjahr, in dem sie zufließen, die als Sonderausgaben abziehbaren Beiträge. Bis einschließlich Veranlagungszeitraum 2009 waren entsprechende Beiträge nur begrenzt als Sonderausgaben abziehbar.

Das Niedersächsische Finanzgericht musste klären, wie Erstattungen für Jahre vor 2010 zu verrechnen sind und entschied wie folgt: Im Jahr 2010 geleistete Beiträge zur Basiskrankenversicherung sind in vollem Umfang als Sonderausgaben abziehbar und nicht um die Erstattung von Beiträgen für frühere Jahre zu kürzen, in denen diese Beiträge nur beschränkt als Sonderausgaben abgezogen werden konnten.

Der Bundesfinanzhof muss abschließend entscheiden.

Anerkennung eines häuslichen Arbeitszimmers in einem selbst genutzten Wohnhaus

Ein Arbeitszimmer, das sich in einem selbst genutzten Einfamilienhaus befindet, ist grundsätzlich ein häusliches Arbeitszimmer. Diese Feststellung hat Bedeutung für die Höhe der abzugsfähigen Kosten.

Der Bundesfinanzhof hat sich mit der Frage befasst, ob auch ein als Arbeitszimmer genutzter Kellerraum ein häusliches Arbeitszimmer sein kann. Dies ist nach Aussage des Gerichts dann der Fall, wenn das Haus über eine Terrassentür verlassen werden kann und man so zu dem als Arbeitszimmer genutzten Kellerraum gelangt. Eine unmittelbare Verbindung zur Wohnung ist jedenfalls nicht erforderlich. Zum häuslichen Arbeitszimmer gehören beispielsweise auch Mansardenzimmer oder Räume in einem Anbau, auch wenn diese nicht vom Wohnraum aus, sondern über einen separaten Eingang vom Garten aus betreten werden können. Erst wenn die Einbindung des Büros in die häusliche Sphäre z. B. durch Publikumsverkehr aufgehoben wird, ist von einem außerhäuslichen Arbeitszimmer auszugehen.

Die Unterscheidung ist insoweit von Bedeutung, als dass bei einem häuslichen Arbeitszimmer die Kosten nur beschränkt, bei einem außerhäuslichen Arbeitszimmer jedoch in unbeschränkter Höhe abzugsfähig sind.

Nutzung einer Wohnung im Elternhaus als eigener Hausstand

Entstehen einem Arbeitnehmer wegen einer aus beruflichem Anlass begründeten doppelten Haushaltsführung notwendige Mehraufwendungen, sind diese als Werbungskosten abzugsfähig. Eine doppelte Haushaltsführung liegt vor, wenn der Arbeitnehmer außerhalb des Ortes, in dem er einen eigenen Hausstand unterhält, beschäftigt ist und auch am Beschäftigungsort wohnt. Auch ein alleinstehender Arbeitnehmer kann einen doppelten Haushalt führen.

Eine Arbeitnehmerin, die in A tätig war, schloss im Mai 2008 einen Mietvertrag über eine in A gelegene Zweizimmerwohnung ab. Diese Wohnung erklärte sie am 30. Oktober 2008 gegenüber der Meldebehörde als Hauptwohnung. In ihrer Einkommensteuererklärung für 2008 machte sie wegen der Wohnung in A Mehraufwendungen für eine doppelte Haushaltsführung als Werbungskosten bei ihren Einkünften aus nichtselbständiger Arbeit geltend. Das Finanzgericht sah die Voraussetzungen für die doppelte Haushaltsführung nicht als gegeben.

Dem hat sich der Bundesfinanzhof angeschlossen. Allein das Vorhalten einer Wohnung für gelegentliche Besuche oder für Ferienaufenthalte ist noch nicht als Unterhalten eines Hausstands zu bewerten. Wenn der Steuerzahler nicht nachweisen kann, dass er überhaupt etwas zum Haushalt beiträgt und halten die Eltern des erwachsenen Steuerpflichtigen, der bereits mehrere Jahre nicht mehr zu Hause gewohnt hat, die Wohnung nur vor, liegt kein eigener Hausstand des Kindes vor. Das Gericht führt weiter aus:

• Hausstand ist der Haushalt, den der Arbeitnehmer am Lebensmittelpunkt führt (sein Erst- oder Haupthaushalt).
• Bei einem alleinstehenden Arbeitnehmer ist entscheidend, dass er sich in dem Haushalt, im Wesentlichen nur unterbrochen durch die arbeits- und urlaubsbedingte Abwesenheit, aufhält.
• Ein eigener Hausstand wird nicht unterhalten, wenn der Arbeitnehmer die Haushaltsführung nicht zumindest mitbestimmt, sondern nur in einen fremden Haushalt - etwa in den der Eltern oder als Gast - eingegliedert ist. Dann liegt keine eigene Haushaltsführung vor.
• Wenn der Haushalt in einer in sich abgeschlossenen Wohnung geführt wird, die auch nach Größe und Ausstattung ein eigenständiges Wohnen und Wirtschaften gestattet, kann vom Unterhalten eines eigenen Hausstands ausgegangen werden.
• Die sich einem erwachsenen Kind bietende Möglichkeit, eine abgeschlossene Wohnung im Elternhaus nutzen zu können, ist jedoch noch nicht als Unterhalten eines Hausstands zu bewerten.

Unangemessener Fahrzeugaufwand eines Freiberuflers

Die im Einkommensteuergesetz geregelten Grenzen für den Abzug unangemessener Aufwendungen gelten auch für die Beschaffung ausschließlich betrieblich genutzter PKW. Ob die Aufwendungen für das Fahrzeug unangemessen sind, bestimmt sich weiter danach, ob ein ordentlicher und gewissenhafter Unternehmer ‑ ungeachtet seiner Freiheit, den Umfang seiner Erwerbsaufwendungen selbst bestimmen zu dürfen ‑ angesichts der erwarteten Vorteile und Kosten die Aufwendungen nach den Umständen des Einzelfalles ebenfalls auf sich genommen haben würde.

So hat der Bundesfinanzhof im Falle eines Tierarztes entschieden, der die Kosten für einen für rd. 2.000 € pro Monat geleasten Sportwagen als Betriebsausgaben abziehen wollte. Bei einer jährlichen Fahrleistung von nur 2.400 bis 3.800 km lag der durch Fahrtenbuch nachgewiesene betriebliche Anteil (Fahrten zu Fortbildungsveranstaltungen) bei etwa 90 %.

Nach Ansicht des Gerichts waren die Aufwendungen für das Fahrzeug wegen des absolut geringen betrieblichen Nutzungsumfangs des Sportwagens sowie wegen der Beschränkung der wenigen Fahrten auf Reisen zu Fortbildungsveranstaltungen oder Gerichtsterminen und damit wegen fehlenden Einsatzes in der berufstypischen tierärztlichen Betreuung einerseits und des hohen Repräsentationswerts eines Luxussportwagens für seine Nutzer andererseits unangemessen. Zur Berechnung des angemessenen Teils der Aufwendungen kann auf durchschnittliche Fahrtkostenberechnungen für aufwendigere Modelle gängiger Marken der Oberklasse in Internetforen zurückgegriffen werden.

Hinweis: Das Gericht hat hier auf Erfahrungswerte verwiesen, die mit erheblichen Risiken verbunden sind. Welche Modelle der Oberklasse und welche Internetforen (in die man alles einstellen kann) sind gemeint? Wer ein Luxusfahrzeug dem Betriebsvermögen zuordnet, muss im Einzelfall mit Kürzung der Aufwendungen rechnen, selbst wenn ein ordnungsgemäßes Fahrtenbuch geführt wird.

Vermieter darf Mietwohnung nur bei sachlichem Grund betreten

Ein Mieter muss dem Vermieter nur dann Zutritt zur gemieteten Wohnung gewähren, wenn es hierfür einen sachlichen Grund gibt. Eine im Mietvertrag enthaltene Formularklausel, die dem Vermieter ein Recht zum Betreten der Mietsache ganz allgemein “zur Überprüfung des Wohnungszustands” einräumt, ist wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam. Diese Entscheidung hat der Bundesgerichtshof getroffen.

In dem vom Gericht entschiedenen Fall besuchte der Vermieter vereinbarungsgemäß den Mieter, um neu installierte Rauchmelder in Augenschein zu nehmen. Bei dieser Gelegenheit versuchte der Vermieter gegen den Willen des Mieters weitere Zimmer ohne Rauchmelder zu besichtigen. Als der Vermieter der Aufforderung zum Verlassen der Mietsache nicht nachkam, trug der Mieter ihn vor die Haustür. Daraufhin kündigte der Vermieter das Mietverhältnis fristlos und begehrte mit der erhobenen Klage die Wohnungsräumung. Das Gericht gab dem Mieter Recht. Die Kündigung war unwirksam. Die Mietparteien hatten vereinbart, dass der Vermieter die Räume mit den Rauchmeldern besichtigen durfte. Zu einer weiteren eigenmächtigen Besichtigung war er nicht berechtigt. Indem der Vermieter gegen den Willen des Mieters eine Besichtigung weiterer Räume vornehmen wollte, hat er das Hausrecht des Mieters verletzt.

Während der Dauer eines Mietverhältnisses steht dem Mieter das alleinige und uneingeschränkte Gebrauchsrecht an der Mietsache zu. Angesichts der Gesamtumstände, insbesondere des vorangegangenen pflichtwidrigen Verhaltens des Vermieters, war das mit der Kündigung beanstandete Verhalten des Mieters keine so gravierende Pflichtverletzung, dass dem Vermieter nicht zugemutet werden konnte, das Mietverhältnis fortzusetzen. Klauseln, die ein Betretungsrecht vor Beendigung des Mietverhältnisses wegen einer Nachvermietung oder bei einem möglichen Verkauf vorsehen, dürften jedoch weiterhin zulässig sein.